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一、商業地產項目操盤失敗的原因

1、項目盈利模式設計失誤（前期、后期）

2、業態定位錯誤

3、規劃設計硬傷

4、外圍動線不暢

5、品牌組合不良

6、裝修管控失誤

7、營銷企劃不力

8、招商調整滯后

二、商業項目調整復合第一步：二次定位

1、一道關：要現錢還是活下去？

（從項目盈利模式角度深度思考導致項目爛尾的真實原因）

2、租金的定價真相

3、業態的邏輯關系

4、消費者的未來變化

5、競爭者的兇狠撲殺

6、二道關：建筑整改報批

（功能性整改帶來結構上甚至外立面等方面的諸多變化）

三、商業項目調整復合第二步：商家清退

1、虧損商家眾生相

2、三道關：團隊信心已經喪失

（從人性角度來了解困難項目運營團隊不同位置管理者的難處）

3、商家清退步驟與核心思路

4、清退費用的控制要訣

5、必要時的游擊戰術

6、四道關：規避群體事件

（群體事件的發酵過程與走向綜述）

7、難點：小業主的返租期到期清算

四、商業項目調整復合第三步：改造調整

1、五道關：市場面的信心重塑

（如何換回品牌商戶對項目的后期運營信心）

2、開業一年后死盤情況下的調整策略與方法

3、開業一年后50%開業率情況下的調整策略與方法

4、開業一年后80%開業率情況下的調整策略與方法

5、開業兩年后死盤情況下的調整策略與方法

6、開業兩年后50%開業率情況下的調整策略與方法

7、開業兩年后80%開業率情況下的調整策略與方法

8、六道關：引進龍頭品牌

（靠感情是引進不來的）

9、經營期物業改造的難點與規避

10、經營期裝修管控的難點與規避

五、商業項目調整復合第四步：經營旺場

1、什么情況下需要二次開業？

2、經營旺場五項基本功

3、七道關：企劃活動小錢花在刀刃上

（如何用最少的錢創造最大的客流與最大的銷售額）

4、經營旺場八大加速器

5、八道關：迅速打造爐火純青的經營團隊

（商業項目考核體系設置的基本邏輯與不同情況下的團隊考核設置）

6、奠定長期旺場的會員系統

六、案例回顧

1、皇庭廣場

2、丁豪廣場