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第一期  房地產項目管理實踐與標桿經驗借鑒

課程內容

一 、地產制造業化與工程管理

? 新的競爭形勢使傳統的開發模式遭受挑戰，地產的制造業化不可避免。作為開發企業的生產部門，工程管理面臨著巨大的內外壓力，市場要求更快更好更便宜，行業監管及要素價格上升使工程管理比以往更難、更復雜。

? 解決上述挑戰的關鍵是通過工程策劃，達到內部溝通，形成內部交圈。為實現快速開工、快速開盤，項目開展前期必須要成立策劃小組，從全局出發認真、周密、細致地做好規劃、充分考慮事情的因果關系、先后次序，理清各種因素的邏輯關系，以形成系統的解決方案。

分享：某新銳工程策劃目錄.doc

? 傳統工程管理的不足。工程管理的傳統目標是質量成本進度，而且是工程視角的質量，不是客戶關注的質量。難道工程管理就不需要關注外部客戶，難道工程管理就不能為營銷提供競爭的武器？

二、 項目主要階段的工程管控要點

標桿企業開工前的策劃要點

2 規劃設計的前置管理

2 勘探與臨設前置管理

2 總包及基礎招標前置

2 報建及政府關系協調

分享：某標桿報建管理要點.doc

展示區工程組織管理要點

2 展示區計劃管理要點

2 展示區圖紙與招采配合要點;

2 展示區主體景觀裝飾管理要點

案例：某標桿展示區工程實施PDF

項目的全過程管理要點

2 三次總平面策劃管理。一次策劃關鍵點：工程實施便利、營銷動線流暢、成本關注、關注紅線外情況。二次策劃關鍵點：防水是否先做-回填路線。三次總平面策劃點：備用交通線-各分包場地-臨設拆除。

2 施工中的成本策劃要點

2 三版項目計劃管理及重點

2 項目的組織架構及流程策劃

2 項目的質量與安全文明策劃（基礎與土方階段文明施工如何管好，主體及后期如何解決高空拋物與樓層大小便難題）

案例：萬科的項目工程策劃PPT

裝修與管網階段的沖突問題。

2 精裝修移交策劃

2 管網設計質量問題

2 如何解決管網成本問題

2 如何解決工作面、移交質量等問題。

分享：萬科室外工程管理策劃PPT

分享：某標桿精裝移交要點PPT

三、 標桿地產進度管理的控制要點

標桿企業的三級計劃管控與調整要點

展示：萬達某項目計劃、龍湖全景計劃

如何解決計劃不如變化快的問題

2 掌握控制計劃制定的正確程序

2 三級管控的管控看協調

2 及時根據市場與項目推進回顧

2 嚴格的責任追究管理

進度延誤的三大因素與對策。三大因素：甲方原因（圖紙、招標、手續、資金），施工方原因，外部原因。前期與后期的進度延誤主要在甲方。

如何進行跨部門的進度協調。協調過程：協調部門確定-計劃目標溝通-事項及要求溝通-表格跟蹤-應急與補救措施制定。協調方法：個人關系、資源整合、提供工具。

案例：某項目一層交房樣板裝修

進度管理的主要內容。最關鍵的是如何保證計劃的有效性，改變計劃沒有變化快的問題。（四級計劃管理體系，進度制定、執行、監控、糾偏四步驟，圍繞主計劃的配套計劃）

加快進度的三大方法

2 技術方法：WBS工具、關鍵線路、并聯工程、優化方案

2 分享：政府并聯審批

2 組織方法：主要管理人員與班組調整、工作協調

2 經濟方法：加大投入（人材機時間），合同獎懲

案例：如何保證甲方年度計劃執行-龍湖施工年計劃制定

四 、工程質量管理落實的關鍵

1樹立正確的質量理念—質量好不好，客戶說了算

2 質量不等于施工質量

2 設計招采營銷的質量不容忽視

2 成本如何協助做好品質管理（隱檢、主材價格預警、重要品牌認定）

2為什么說品質管理的核心是圖紙與工藝

2 如何保證圖紙、方案質量-圖紙可施工、少錯漏

分享：某標桿審圖要點

2 如何保證工藝質量效果-粉刷、地坪如何防空鼓、開裂，

2 關鍵部位防滲漏的專項研究

分享：防滲漏探討PPT

2 多期開發及同期多標段項目如何持續改進品質管理。特點：施工單位不止一家，多棟單體施工進度不一，監理、甲方各管一片時，信息互不通聯。

2 主體階段的質量管理。人機料法環哪個是質量管理的關鍵？樣板先行為什么仍然問題很多？

3樣板管理不僅僅是施工樣板的管理

2 設計效果樣板如何與成本協同

2 招采如何協同把控材料質量（目前市場上劣質材料層出不窮，砼質量問題普遍，工程人員如何防范）

2 工藝樣板如何避免形式主義（一個標段只做一套樣板的做法是起不到樣板引路作用的。）

2 設計與營銷樣板品質如何控制?

分享：景觀示范區與樣板房管理常見問題分析

4實測實量如何才能表里如一？

2 實測實量標準越高越好嗎

2 如何通過合同讓現場的實測落實到位

案例：某項目因砼強度停工5個月，天房集團因砼不合格，工程拆除

工程管理應把握的四類重點項目：新團隊、新隊伍、新業態、新技術。

五、 房屋交付，如何從交房交鋒到交房交心

在手工操作為主的建筑市場，質量缺陷在所難免，客戶權利意識提升帶來了巨大的維修壓力，良好的投訴與維修處理作為工程管理的延伸，既可以提高客戶滿意度和對公司品牌的認知度，又能對工程管理提供有效的反饋信息。

1交付前分戶驗收督查督導---“一房三驗”

2 項目部的驗收整改

2 項目開放的驗收與整改

2 集團的交付驗收管理

案例：交房時重點注意的主要問題分析

分享：某標桿房企的集團交付評估

2工程竣工交付后管理  

2 物業前介與接管驗收

2 保修工作的組織及管理          

展示：某項目收尾問題檢查表、某項目施工階段的開放組織

3客戶入住及客戶服務管理

2 交房策劃與工程配合

2 交付階段的快速反應直接影響客戶認知

2 交付階段是項目管理的最后一道防線

    案例：XX項目交房業主大規模維權事件

六 、項目管理核心能力-供應商管理與項目團隊管理

為什么說甲方才是事實上的總包-對行業的清晰認識是有效管理的前提

優秀甲方能力的四個方面（識別、吸引、管控、培育）

2 公司供應商管理的策略與定位-供應商不是越強越好

2 總包考察如何煉就火眼金睛？為什么不能照搬萬科等標桿的總包考察標準

2 供應商考察怎樣才不會被迷惑？絕對實力不等于與相對實力

2 為什么要關注關鍵人財務情況（電梯代理、老板墊資、項目擴張-管理能力）

1 施工單位與項目經理誰對招標項目負責，負什么責任

2國內目前施工企業對項目部的管理模式主要是什么

3風險出現時，單位與項目經理負什么責任

4關鍵人財務能力惡化的后果是什么

2 如何進行考察組織

討論：公司在施工單位與供應商考察上有過什么教訓，原因是什么？

如何管理好總包、監理，實現綱舉目張

2 良好的開端是成功的一半（充分重視進場交底會、首次工程例會、首次驗收、首次考核）

2 知己知彼才能百戰不殆（人員數量、主要人員能力、主要班組情況，分配機制與公司的真正關系，開工一個月必須搞清楚）

2 如何按合同管理。獎懲是否要都要嚴格依據合同？合同中模糊的地方怎么辦？工程部是否有一定的財務收支權？

2 如何通過合同條款實現對監理的有效管理？（績效標準、人員配置標準、獎金比例及發放）

2 如何通過考核提高供應商管理水平

工程管理過程的資源如何整合。誰是你的資源，如何積累資源，整合的幾種方法。

案例：政府等關系推薦的單位管理案例

甲方必須是管理工程師與技術工程師的統一

項目管理與項目團隊建設的核心能力

2 團隊階段與狀態

2 團隊建設原則

2 團隊建設策略

功夫在平時的項目復盤管理（前事不忘、后事之師）

分享：某標桿企業項目工程后評估

七、  交流、總結

“知者常喜于學而憚于行，行者常碌于為而訥于知，惟具使命者方能知行合一”

第二期  房地產Project項目管理最佳實戰培訓

 

課程大綱

一、Project 項目管理的應用與使用

1. 項目管理的概念

2. 項目的管理與控制：目標-計劃-風險-控制

3. Project的應用價值與房地產項目案例

4. Microsoft Project 的工作環境

5. Project的導航與視圖

6. 項目管理常用視圖：甘特圖和網絡圖、跟蹤圖

二、運用project進行項目計劃的規劃和WBS工作分解

1. 項目計劃編制的的原則和關鍵過程

2. 如何基于集團或項目總控目標進行工作計劃分解

3. 項目工作范圍規劃：WBS工作分解結構技術應用

4. WBS分解的方法與步驟

5. 基于WBS分解的項目任務的要求：成果、工期、責任人

6. 運用WBS進行房地產開發項目規劃（配合開發商工程及招采案例）

7. 項目一級計劃和基于各部門的控制計劃

三、運用Project進行房地產開發及工程項目進度計劃的編制

1. 項目總控：一級里程碑計劃

2. 如何在Project中運用正排計劃和倒排計劃

3. 定制項目工作日歷：項目日歷（七天制）、任務日歷（報建）

4. 建立計劃開展的工作關聯：4種邏輯關系應用

5. 確立項目總體計劃和總工期

6. 應用甘特圖和網絡圖展示項目計劃

7. 關鍵路徑技術在項目計劃工期的有效應用與優化

? 最佳實踐指導：

1. 房地產開發項目過程的WBS分解思路

2. 房地產項目開發里程碑及控制要求

實踐分析：貫穿房地產開發設計、施工、報建、營銷的項目協同計劃

項目演練：某地產售樓展示區工程項目計劃

四、基于project的項目資源配置（項目人員及責任安排）

1. 資源庫的分類和定義（人員、設備、材料、組織）

2. 為項目分配資源和責任部門、責任人

3. 項目資源配置和人員工作計劃表

4. 工作任務完成的查看與檢查

五、Project項目計劃的優化與輸出展示

1. 應用關鍵路徑分析與優化總工期

2. 按照要求篩選周計劃和月計劃

3. 按照各部門進行的輔助配合計劃的篩選

4. 為總控及部門重要節點進行預警設置

5. 項目計劃的輸出和打印

 

六、運用project工具實現房地產項目計劃的執行、監控

1. 如何運用project進行項目計劃執行的監控管理

2. 設立項目執行的目標計劃：項目比較基準（基線管理）

3. 設定項目進度跟蹤視圖：跟蹤甘特圖與跟蹤表

4. 跟蹤項目進展和執行：完成百分比、工期、實際完成開始時間

5. 建立項目節點和階段的預警和管理要求

6. 監控定義：定義項目進度預警提示燈

7. 基于整體對項目進度跟蹤和差異監控

8. 項目計劃的變更與調整

9. 項目工期的糾偏應用：趕工和跟進

10. 綜合分析項目的進展與績效

? 實踐指導：房地產開發項目中的工程實施計劃管控的最佳應用實踐

說明：課程可使用Project 2010/2013/2016講解